Construyendo el futuro: promesas y trampas de la impresión 3D en la conferencia de construcción CLM 2023: riesgos y seguros

El mundo de la construcción está cambiando, lo que impone nuevas presiones a los contratistas.

Los problemas de la cadena de suministro que surgieron durante la pandemia de COVID-19 no se han resuelto por completo, el costo de los materiales sigue aumentando y la escasez de mano de obra calificada continúa obstaculizando los cronogramas de los proyectos. Estos obstáculos han empujado a algunos contratistas a tomar decisiones que aumentan la exposición al riesgo de sus proyectos.

Estos incluyen asumir proyectos fuera de su ámbito de especialización o fuera de su mercado típico. Ha habido un cambio en la demanda, por ejemplo, de la construcción de viviendas unifamiliares a viviendas multifamiliares como condominios y edificios de apartamentos. Los contratistas que anteriormente se especializaban en viviendas unifamiliares pueden asumir un proyecto multifamiliar para mantener su negocio en marcha, pero es posible que no estén completamente preparados para los riesgos más complejos que presenta este tipo de construcción.

"Esto significa que es más probable que el proyecto sufra retrasos y que el contratista tendrá menos experiencia para detectar o evitar posibles retrasos", afirmó Shannon Piotrowski, vicepresidenta de suscripción de AmTrust E&S Specialty Casualty.

De manera similar, un contratista general que acepta trabajos fuera de su mercado típico tendrá que trabajar con nuevos subcontratistas. La falta de familiaridad con el proceso de trabajo típico de un subcontratista o la calidad de su trabajo es una oportunidad para que las cosas salgan mal, especialmente en un momento en que los subcontratistas luchan por retener trabajadores calificados y experimentados.

“Ante condiciones económicas difíciles, la gente está más inclinada a tomar atajos. Entendemos que todos necesitan ganarse la vida, pero esto resultará en complicaciones, retrasos y posibles reclamos futuros en el proyecto”, dijo Piotrowski.

Estas tendencias han dado lugar a que las compañías de seguros, como AmTrust, reciban más solicitudes de extensiones de póliza que nunca.

Pero conceder una prórroga no es tan sencillo como cambiar una fecha de vencimiento. Requiere reevaluar el riesgo y las propias condiciones de la póliza, lo que a veces no sale como le gustaría al asegurado.

He aquí por qué las extensiones de pólizas plantean un desafío para los aseguradores de la construcción y qué pueden hacer los asegurados y corredores para posicionarse mejor para el éxito:

Shannon Piotrowski, vicepresidenta de suscripción, AmTrust E&S Specialty Casualty

Los plazos de las políticas para proyectos grandes suelen oscilar entre tres y cinco años, y muchos factores pueden cambiar durante ese período.

"Si inicialmente escribimos una política específica para un proyecto hace tres años, el entorno puede cambiar rápidamente en términos de inflación, perfil de riesgo, nuestra capacidad y apetito de suscripción, y nuestra comodidad con el despliegue de límites", dijo Piotrowski. "También hay factores a nivel estatal y federal que podrían cambiar dentro de ese período de tres a cinco años en los que tal vez este riesgo no sea algo que escribiríamos hoy".

Si el costo de la madera aumentó, o el contratista ha tenido que ofrecer salarios más altos para retener mano de obra calificada, o los cambios regulatorios en el estado han agregado requisitos de cumplimiento, estos gastos aumentan el valor de un proyecto y requieren una reevaluación por parte de el asegurador.

Según la experiencia de Piotrowski, los asegurados a menudo no esperan pasar por este proceso y tienden a subestimar el tiempo y el trabajo que implica.

El reaseguro es siempre una pieza del rompecabezas del seguro cuando se trata de grandes proyectos de construcción. Cuando se pide a las aseguradoras que proporcionen extensiones, deben pedir lo mismo a sus socios de reaseguro.

"Tenemos ciertas restricciones en los tratados sobre los términos y la duración de la póliza y quizás sobre el tipo de trabajo que realmente realiza el asegurado, dónde está ubicado el proyecto, etcétera", dijo Piotrowski.

“Tenemos que seguir monitoreando esa situación y asegurarnos de que el asegurado esté en camino de completarla de manera oportuna. De lo contrario, tendremos que salirnos de nuestro contrato de reaseguro para poder ofrecer una extensión. Si hay que solicitar una excepción al tratado, eso puede implicar un compromiso de tiempo significativo”, afirmó.

“La reaseguradora requerirá documentación que demuestre por qué se retrasó un proyecto. Necesitarán evidencia de falta de mano de obra o suministros, o de costos de materiales insostenibles, retrasos en los permisos o cualquiera que sea el motivo de la interrupción. Hay muchos factores que influyen en ello, por lo que no es un proceso rápido ni fácil”.

Cuando Piotrowski y su equipo reciben una solicitud de extensión de póliza, a menudo llega en el último momento, a veces incluso después de que la póliza ya haya vencido.

Cuando los contratistas se encuentran con un problema en el proyecto, su primera prioridad, naturalmente, será volver a encarrilar el proyecto. Ya sea que se trate de encontrar nuevos materiales o nuevos subcontratistas, su atención se centra en el trabajo, no en sus contratos de seguro.

“El seguro tiende a ser una idea de último momento. Por lo general, es en el último minuto cuando se dan cuenta de que sus políticas deben actualizarse para alinearse con el cronograma del nuevo proyecto”, dijo Piotrowski.

Es más difícil reevaluar una póliza, consultar con reaseguradores y conseguir que otros transportistas de la torre se sumen cuando el tiempo corre o ya se ha acabado.

Esto se ve exacerbado por la reducción de la capacidad ambiental y social en el mercado de la construcción y el aumento del costo de la cobertura, lo que significa que es necesario involucrar a más aseguradoras para brindar el mismo nivel de cobertura en un proyecto grande.

“Anteriormente, un corredor podía construir una torre de 25 millones de dólares con cinco operadores o menos. Ahora, esos transportistas están reduciendo sus límites de capacidad, dejando más huecos que los corredores deben llenar. Mientras que una compañía líder podría haber ofrecido $10 millones en límites, ahora ofrece $2 millones o $3 millones. Significa más trabajo preliminar para nuestros clientes sólo para construir la torre, por lo que reorganizar potencialmente estas piezas para dar cabida a una extensión de la política es una tarea monumental”, dijo Piotrowski.

A veces, no es posible conceder una extensión de la póliza, lo que deja un proyecto estancado indefinidamente mientras los contratistas luchan por obtener cobertura, a menudo a precios mucho más altos.

Los retrasos en los proyectos en el entorno económico actual son inevitables y pueden ser necesarias extensiones de políticas. Para aumentar sus posibilidades de éxito, lo primero que pueden hacer los asegurados y los corredores es comunicarse de forma proactiva.

“En el momento en que un contratista ve que se está formando un cuello de botella, debe informar a su corredor, quien debe informar a sus suscriptores. Cuanto antes sepamos que es probable un retraso, más tiempo tendremos para evaluar la situación y adaptar las políticas en consecuencia”, dijo Piotrowski.

“Es imperativo mantener el diálogo abierto con la parte aseguradora de la casa en términos de cuáles son las expectativas de finalización. El valor del proyecto puede cambiar, el costo puede cambiar, los costos de los materiales están aumentando, etcétera. Simplemente nos gustaría tener esa línea de comunicación abierta y construir esa relación, porque cuanto antes venga a nosotros y nos informe que hay un cuello de botella, más cómodos podremos sentirnos con la situación y continuar reevaluándola a medida que se desarrolle. "

Cuando surgen circunstancias imprevistas, los corredores necesitan socios suscriptores que estén bien versados ​​en el panorama de riesgos de la construcción, el mercado de seguros y el entorno macroeconómico en constante cambio. Las aseguradoras que comprenden los desafíos de sus asegurados pueden actuar más rápidamente para ayudar a resolverlos y, a menudo, ofrecen más flexibilidad.

“Nuestro equipo ofrece una amplia experiencia en suscripción en la industria de la construcción y un conocimiento integral de las condiciones económicas actuales. Aplicamos ese conocimiento y percepción para trabajar de manera proactiva y colaborativa con nuestros corredores mayoristas y asegurados para establecer expectativas en torno a estos temas y anticipar contratiempos en los cronogramas de los proyectos”, dijo Piotrowski.

"Fomentamos relaciones estrechas con nuestros corredores para mantener la comunicación abierta, lo que en última instancia nos ayuda a brindarles un servicio más eficaz cuando se necesitan extensiones".

Para obtener más información, visite: https://amtrustfinancial.com/excess-surplus/specialty-casualty.

Este artículo fue elaborado por R&I Brand Studio, una unidad del departamento de publicidad de Risk & Insurance, en colaboración con AmTrust Financial. La redacción de Risk & Insurance no participó en su preparación.